BUYING A PROPERTY

YOU MAY HAVE NOTICED A few more For Sale signs sprouting
on your neighbourhood's lawns recently or probably less than last
month.

Real estate follows the economy cycle as supply and demand.

Banks are reducing mortgage rates many times this year. Some will
say “houses will sell faster when mortgage is low” and some will say
“economy is not that good, people will not buy now”.

Still, a rise in demand may not make buying or selling any easier. In
fact, many experts agree at how little time buyers spend doing
preliminary work.

Affordability is the big hurdle. To clear it, experts recommend getting
financial pre-approval from a lending institution -- even before you
start looking. Completing a simple worksheet will tell you exactly how
much you can afford to carry, based on household income and equity
in your current home. Most institutions look at two ratios: the gross
debt service ratio (monthly principal, interest and tax payments as a
ratio of your pre-tax monthly income) and the total debt service ratio
(mortgage payments, car loans and other debts as a ratio of your gross
income). There is no cost or obligation for this service. As well, you
should be able to negotiate a small break in the posted rates, (up to
about half a percentage point) depending on how much other business
you conduct with the institution.

If you're approved, the institution will fix the interest rate for 60 to 90
days.If rates rise, you won't have to pay a higher rate. And if rates fall,
you get the benefit of the lower rate. "You're going out with a reality
check in terms of the maximum amount you can get". "As opposed to
not knowing and putting in an offer, applying for a mortgage and then
finding out you're not eligible for the amount you need."

This pre-approval exercise is essential for two reasons. "Buyers know
what they can shop for with confidence. And the agent doesn't make
the mistake of showing them the wrong properties." Pre-approval also
minimizes any anxiety on the seller's side. "It goes a great way to
qualifying the purchaser in the eyes of the vendor who's considering
their offer."

To find professional help such as realtors and notaries, ask friends and
associates for recommendations and then follow up with interviews.
Otherwise, you can find a notary through the Chambre des Notaires
du Québec. Similarly, the real estate board in your community can
suggest realtors. There is no mandatory association for home inspectors,
although many belong to the Canadian Association of Home Inspectors,
which has chapters in Quebec. Ask each home inspector to give you
three references, and check them out; their fees, incidentally, will range
from $200-$400 per inspection.

Your choice of realtor is equally critical. "It's important to find someone
whom you'll be happy with". "People have to be comfortable with each
other. There's a certain amount of personality involved. Some people,
who are very analytical, will look for someone like that. Others just want
someone who feels right and can ask questions of them." First-time
buyers are at a disadvantage, since they're unfamiliar with the whole
process. But a skilled realtor can walk them through it beforehand.

Personal chemistry is less relevant in selecting a notary, since the
work involved is fairly straight forward. However, you should do
comparison shopping, because there's a sliding tariff that depends on
the value of the property and market conditions. Different noteries will
charge different fees for exactly the same work. "That's because they
have different overheads or different cash-flow crunches. Be a
conscientious consumer, and you can save anywhere from $300 to
$500."

But there are additional costs beyond the legal fees. These include
disbursements, land transfer taxes, applicable provincial sales taxes,
and 7% GST on the legal fees. The cost of closing a sale (all legal fees,
disbursements, taxes and adjustments with the vendor over items such
as realty taxes or utility bills) is about 2% of the purchase price -- or
$3,000 on a $150,000 house.

In Quebec, hypothecs must be drafted by notaries, and the conveyancing
of immovables and related legal services constitute, on average, 55% of
total notarial activities in Quebec. The function of the Notary, unique to
Quebec in Canada, is to serve as advisor in non-contentious legal matters
and, by careful drafting of appropriate contracts and documents, to help
prevent matters from becoming litigious. Amongst traditional notarial
domains:

     REAL ESTATE - Residential and commercial mortgages and sales
       - Acquittances (cancellations of mortgages)
       - Condominiums
       - Transfers of property

A notary executes the transaction and acts for both parties, although
they are appointed and paid by the purchaser. The vendor is responsible
for his or her costs, such as discharging the mortgage, or preparing, if
necessary, a new "certificate of location" or property survey (about $400).
Notary fees also vary with the value of the property and industry
competitiveness. Currently, they range from .075% to 1%, or around
$750 for a $100,000 home. Provincial taxes and 7% GST apply, too.
Quebec also levies a variable land transfer tax ($750 on a $100,000
home), usually paid about two months after closing the sale.

"There are three categories of vendors: willing, anxious and desperate.
A willing vendor is merely testing the market. An anxious vendor may
already have bought another house, or has a conditional offer on it.
The desperate vendor is just that -- and may even throw in appliances
for free. "You have to find out as much as you can. Then you can know
how far you can push. That's where an agent's expertise is so critical.
What can you go in with that will interest them, even excite them, but
not have them sign immediately, and say, 'Gee, that's a great deal'?"

Your real estate agent should be able to provide a computerized
analysis of comparable neighbourhood sales in the last three months.
Part of the analysis includes the percentage difference between the
asking and selling price (in a tight market, there maybe a 3%
difference).This data will help you make your initial offer.

You want to set the absolute bottom line that you're willing to pay, so
there's no emotional equivalent in there. Your offer should include a
clause saying it is conditional on financing and a satisfactory home
inspection completed within two weeks of acceptance. "You need
objective, statistical, current information, so you have a valid bottom
line. But because you want to do better than that, you `low-ball' it somewhere below what it will probably sell for."

So much for the buying side of the equation.
 

VENDRE VOTRE
PROPRIÉTÉ

ACHAT DE PROPRIÉTÉ

VOUS AVEZ PU VOIR Quelques nouvelles enseignes “à vendre”
récemment plantées sur les pelouses de votre voisinage ou
probablement qu’il y a moins d’enseignes que le mois dernier. 

L’ immobilier suit le cycle d'économie d’après l’offre et la demande. 

Les banques ont réduit les taux d'hypothèque plusieurs fois cette
année. Certains disent que les maisons se vendent plus rapidement
quand les taux sont bas et certains diront que “l’économie n'est pas
bonne, les gens n'achèteront pas maintenant”.

Même avec la hausse de la demande, l’achat ou la vente d’une
maison n’est pas plus facile. En fait, beaucoup d'experts conviennent pour dire  que les acheteurs dépensent très peu de temps pour faire
un travail préliminaire.

Le prix d’une maison est le plus grand obstacle. Avant même que
vous commencez à chercher, les experts recommandent d'obtenir
a pré-approbation de l’hypothèque d'une institution financière.
Utiliser un chiffrier simple pour vous indiquer exactement le montant
que vous pouvez vous permettre d’acheter, en se basant sur le
revenu de ménage et les avoirs propres de votre maison actuelle.
La plupart des instituions financières utilisent deux valeurs: le ratio
brut du service de la dette (paiements mensuels du capital, de
l’intérêt et des impôts sur  votre revenu mensuel avant-impôts) et
la dette totale (paiements d'hypothèque, prêts de voiture et autres
dettes sur votre brut  revenu).  Il n'y a aucun coût ou engagement
pour ce service de pré-approbation.  En même temps, vous pouvez
aussi négocier un escompte sur le taux d’hypothèque affichée
(jusqu'à environ un pourcentage de moins) selon vos relations avec
l’institution financière.

Si vous obtenez la pré-approbation, l'instituion financière fixera le
taux d'intérêt qui sera valide pour 60 à 90 jours. Si les taux d’intérêt
montent, vous n’aurez pas à payer un taux plus élevé.  Et si les taux
baissent, vous obtenez l'avantage d’avoir un taux plus bas.  "vous
avez la réalité en termes de montant maximum que vous pouvez
obtenir"   "par opposition à ne pas connaitre le montant que vous
pouvez emprunter et à faire une offre d’achat, pour ensuite savoir
que vous ne pouvez pas emprunter le montant que vous avez
besoin."

Pour trouver de l'aide professionnelle telle que des agents immobiliers
et des notaires, demandez aux amis et à vos associés pour des
recommandations et faites des entrevues. Autrement, vous pouvez
trouver un notaire à la Chambre des Notaires du Québec. La
Chambre Immobilière de votre région peut vous suggérer des agents
immobiliers. Par contre, il n'y a aucune association obligatoire pour
les inspecteurs de maison, bien que beaucoup de ces inspecteurs
appartiennent à l'association canadienne des inspecteurs de maison
qui a des chapitres au Québec. Demandez à chaque inspecteur de
maison de vous donner trois références, et faites des vérifications;
 leurs honoraires, par ailleurs, s'étendront de $200-$400 par
inspection.

Votre choix d'agent immobilier est également critique. "il est
important de trouver quelqu'un avec qui vous vous sentez
confortable".  les "gens doivent être confortables avec l'un l'autre.
Il y a une certaine quantité de personnalité impliquée. Certains, qui
sont très analytiques, rechercheront quelqu'un comme ils le sont.
D'autres veulent seulement quelqu'un qui est honnête et peuvent leur
poser des questions."  Les acheteurs qui achètent pour la première
fois sont dans une position défavorable, car ils sont peu familiers
avec le processus de l’achat d’immobilier, un agent immobilier habile
peut les aider et leur expliquer à l'avance tout le processus d’achat. 

La chimie personnelle est moins appropriée pour le choix d’un
notaire, puisque le travail impliqué est le même. Cependant, vous
devriez faire la comparaison, parce qu'il y a un tarif variable qui
dépend de la valeur et des conditions de la propriété et du marché.
Les différents notaires demanderont différents honoraires pour
exactement le même travail.  "Parce qu’ils ont différents frais et
dépenses de bureau, soyez un consommateur averti, et vous pouvez
épargner de $300 à $500." 

Il y a aussi des coûts supplémentaires au delà des honoraires légaux.
Ceux-ci incluent les déboursements, les taxes de bienvenue, les taxes
de vente provinciaux applicables, et les taxes de TPS de 7% sur les
honoraires légaux. Le coût total pour une une vente (tous les
honoraires légaux, déboursements, ajustements de taxes foncières
et des factures d’huile de chauffage et autres..) est d’environ 2% du
prix d'achat -- -- ou $3,000 sur une maison $150,000.

Au Québec, les actes de prêt des hypothèques doivent être rédigés
par des notaires, et les actes notariés des biens immeubles et des
services juridiques associés constituent, en moyenne, 55% des activités
notariales totales au Québec.  La fonction du notaire, seule au Québec
au Canada, est de servir de conseiller dans les sujets légaux ou
contentieux et, par le dessin soigneux des contrats appropriés et les
documents, à l'aide empêche des sujets de devenir litigieux. Parmi
des domaines notariaux traditionnels: 

Hypothèques résidentielles et commerciales d'IMMOBILIERS - et
ventes - acquittements (annulations des hypothèques) - condominiums
- transferts de propriété

Un notaire exécute la transaction et agit pour les deux parties, bien
qu'ils soient nommés et payés par l'acheteur.  Le constructeur est
responsable de ses coûts, tels que décharger l'hypothèque, ou
préparer, au besoin, un nouveau "certificat d'emplacement" ou l'enquête
de propriété (environ $400). Les honoraires de notaire changent
également avec la valeur de la compétitivité de propriété et d'industrie.
Actuel, ils s'étendent du 075% à 1%, ou autour de $750 pour des
$100.000 à la maison.  Les impôts et 7% GST s'appliquent, aussi.
Le Québec prélève également un impôt variable de transfert de terre
($750 sur des $100.000 à la maison), habituellement payé environ
deux mois ensuite
 

SELLING YOUR
PROPERTY